- Capital e intereses
- La parte del pago mensual que liquida el préstamo: el capital reduce el saldo y el interés le paga al prestamista por el dinero que aún se debe. En una hipoteca de tasa fija este monto se mantiene igual durante todo el plazo, mientras la proporción pasa de ser casi todo interés a casi todo capital. Los impuestos, el seguro y las cuotas de HOA se suman aparte.
- Tasa de interés
- La tasa anual del pagaré que cobra el prestamista sobre el saldo pendiente. La calculadora la divide entre 12 y la aplica cada mes. No es la TAE, que además incluye comisiones y puntos. En un préstamo a 30 años, incluso un cambio de un cuarto de punto mueve de forma notable el pago mensual y el interés total.
- Plazo del préstamo
- El número de años en que se programa pagar la hipoteca, con mayor frecuencia 30 o 15. Un plazo más largo reduce el pago mensual, pero mantiene el saldo pendiente por más tiempo, así que el interés total sube bastante. Un plazo más corto implica pagos más altos y mucho menos interés durante la vida del préstamo.
- Pago inicial
- El efectivo que se paga al cierre sobre el precio de compra; el préstamo cubre el resto. En esta calculadora el monto del préstamo es el precio de la vivienda menos el pago inicial. En un préstamo convencional, aportar menos del 20% suele agregar PMI, y un pago inicial mayor reduce la relación préstamo-valor, el pago y el interés total.
- PITI (capital, intereses, impuestos y seguro)
- Capital, intereses, impuestos y seguro: las cuatro partes de un pago de vivienda mensual típico. Los prestamistas usan el PITI, más las cuotas de HOA y el seguro hipotecario cuando aplican, para evaluar la capacidad de pago. El pago mensual que muestra esta calculadora es la cifra completa, no solo capital e intereses, que es lo que destacan la mayoría de las cotizaciones.
- Amortización
- El calendario con el que pagos mensuales iguales van liquidando el préstamo. Los primeros pagos se destinan sobre todo a intereses porque el saldo es alto; los últimos, sobre todo a capital. Los pagos adicionales o únicos van directo al capital; por eso la calculadora muestra intereses ahorrados y una fecha de liquidación anterior cuando los agrega.
- Relación préstamo-valor (LTV)
- El monto del préstamo dividido entre el valor o precio de la vivienda, expresado como porcentaje. Un préstamo de $280,000 sobre una vivienda de $350,000 equivale a un LTV del 80%. Los prestamistas usan el LTV para fijar condiciones y decidir si se requiere seguro hipotecario; en préstamos convencionales, el PMI generalmente aplica por encima del 80%.
- PMI (seguro hipotecario privado)
- Seguro hipotecario privado que se cobra en préstamos convencionales cuando el pago inicial es menor al 20%. Protege al prestamista, no a usted. La calculadora aplica su tasa de PMI anual al monto del préstamo y la divide entre 12. Según la Ley de Protección al Propietario, puede pedir su cancelación al 80% del valor original, y termina automáticamente al 78%.
- MIP (seguro hipotecario de la FHA)
- La prima de seguro hipotecario de los préstamos FHA, que se cobra en lugar del PMI. Tiene dos partes: una prima inicial del 1.75% del préstamo base, normalmente financiada, y una prima anual, del 0.55% en el caso más común (HUD, Mortgagee Letter 2023-05, vigente desde el 20 de marzo de 2023). La prima anual se divide en cuotas mensuales.
- Cargo de financiamiento VA
- Un cargo único en los préstamos VA, que normalmente se financia dentro del préstamo. En el primer uso es del 2.15% con menos del 5% de pago inicial, 1.5% con 5% a menos del 10%, y 1.25% con 10% o más (VA, vigente desde el 7 de abril de 2023); los usos posteriores cuestan más. Muchos veteranos con discapacidad relacionada con el servicio están exentos, opción que la calculadora permite elegir.
