حقوق ملكية المنزل

المعادلة بسيطة: القيمة السوقية ناقص رصيد الرهن العقاري ناقص أي رهون أخرى مثل HELOC أو قرض حقوق ملكية المنزل. وكنسبة مئوية، فحقوق الملكية هي المتمّم لنسبة القرض المجمّعة إلى القيمة.

مثال عملي. قيمة منزل $450,000. رصيد الرهن العقاري الأول $270,000 ولا يوجد رهن ثانٍ. حقوق الملكية $180,000، أي 40% من القيمة. وإذا أضاف المالك قرض حقوق ملكية بقيمة $40,000، تنخفض حقوق الملكية إلى $140,000، أي نحو 31%.

تُبنى حقوق الملكية عبر ثلاث قنوات: الدفعة المقدمة، وتخفيض الأصل عبر الاستهلاك أو الدفعات الإضافية، وارتفاع القيمة. وفي بداية قرض مدته 30 سنة، تضيف الدفعات إلى حقوق الملكية ببطء لأن معظم كل دفعة فائدة. ويمكن للتحسينات أن ترفع القيمة، وإن نادرًا ما يكون ذلك دولارًا مقابل دولار.

لا يسمح المُقرضون للمالكين أبدًا باقتراض كامل حقوق الملكية. فلكل من إعادة التمويل مع سحب نقدي وHELOC وقروض حقوق الملكية سقوف لنسبة CLTV تترك هامش أمان. كما أن حقوق الملكية ليست هي النقد الذي يحصل عليه المالك عند البيع: فتكاليف البيع مثل العمولات وضرائب نقل الملكية والإصلاحات قد تستهلك حصة معتبرة. وحين يقترب البيع، يكون صافي حقوق الملكية الفعلي للمقترض أقل عادةً من الرقم الظاهر. وحاسبة قرض حقوق ملكية المنزل تعرض حقوق الملكية إلى جانب الحد الأقصى المتاح.