الحاسبات
58 حاسبة أمريكية للرهن العقاري والقروض، وكل واحدة منها نموذج عميل محتمل يصلك مع أرقام المقترض.
كل الحاسباتمسار التأهيل المسبق
أربع مراحل، من أول سؤال عن الدفعة الشهرية حتى وصول العميل المحتمل إلى نظام CRM لديك.
مسار التأهيل المسبقالمنتج
التقاط، وعلامة تجارية، وتضمين، وتوجيه. مصمَّم لمسؤولي القروض الذين يديرون مواقعهم ومسارات HighLevel بأنفسهم.
الميزاتالحلول
مسؤولو القروض المستقلون، وشركات الوساطة، وقادة الفروع، ومستخدمو HighLevel، والفرق ثنائية اللغة.
الحلولالمصطلحات
تعريفات واضحة لمصطلحات الرهن العقاري وتوليد العملاء المحتملين الواردة في حاسباتنا وأدلتنا، مع مثال محسوب لكل منها وسبب أهميته في مسار التأهيل المسبق.
41 مصطلحًا
41
كل مصطلح مرتبط بالحاسبات التي تستخدمه.
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) قرض منزل يكون سعر فائدته ثابتًا لفترة أولية ثم يُعاد ضبطه على فترات منتظمة وفق مؤشر سوقي مضافًا إليه هامش محدد، ضمن حدود تُسمى سقوف السعر. وتبدأ قروض ARM عادةً بسعر أقل من رهن عقاري مماثل بسعر ثابت.
سقوف السعر حدود لمقدار ما يمكن أن يتغير به سعر فائدة الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل. ولمعظم قروض ARM ثلاثة سقوف: سقف التعديل الأولي، وسقف دوري لكل تعديل لاحق، وسقف مدى الحياة طوال عمر القرض. وتُكتب السقوف في مستندات القرض وتُعرض غالبًا كثلاثة أرقام، مثل 2/1/5.
معدل النسبة السنوية (APR) هو التكلفة السنوية للقرض معبّرًا عنها كنسبة مئوية واحدة تشمل سعر الفائدة إضافةً إلى بعض رسوم التمويل، مثل رسوم إنشاء القرض ونقاط الخصم. ويجب على المُقرضين الإفصاح عنه، ما يجعل APR وسيلة مفيدة لمقارنة العروض التي تختلف أسعارها ورسومها.
النسبة الخلفية هي دفعة السكن المقترحة مضافًا إليها كل دين شهري متكرر آخر، مقسومة على الدخل الشهري الإجمالي. وهي رقم نسبة الدين الإجمالية إلى الدخل الذي يمنحه المُقرضون الوزن الأكبر، لأنها تشمل قروض السيارات والقروض الطلابية والحد الأدنى لدفعات البطاقات ودفعات النفقة إلى جانب الرهن العقاري الجديد.
نسبة الدين إلى الدخل (DTI) هي حصة الدخل الشهري الإجمالي للمقترض التي تذهب إلى دفعات الديون الشهرية. ينظر المُقرضون إلى نسخة خاصة بالسكن فقط (النسبة الأمامية) ونسخة إجمالية (النسبة الخلفية). وهي من أهم اختبارات ما إذا كانت دفعة الرهن العقاري ميسورة على الورق.
حساب ضمان الرهن العقاري هو حساب تديره جهة خدمة القرض لسداد ضريبة العقار وتأمين المنزل نيابةً عن المقترض. يذهب جزء من كل دفعة شهرية إلى الحساب، وتسدّد جهة الخدمة الفواتير عند استحقاقها. ويُراجع مبلغ الضمان كل عام ويُعدّل عندما تتغير تكاليف الضريبة أو التأمين.
قسط التأمين على الرهن العقاري (MIP) هو التأمين المفروض على قروض FHA بدلًا من التأمين الخاص على الرهن العقاري. وله جزآن: قسط مقدم يُموَّل عادةً ضمن القرض، وقسط سنوي يُدفع على أقساط شهرية. يحمي المُقرض ويموّل برنامج تأمين FHA.
خط الائتمان بضمان حقوق ملكية المنزل (HELOC) هو خط ائتمان متجدد مضمون بالمنزل، ويأتي عادةً في المرتبة الثانية بعد الرهن العقاري الأول. يسحب المقترض الأموال حسب الحاجة خلال فترة السحب، وغالبًا يدفع الفائدة فقط، ثم يسدّد الأصل والفائدة خلال فترة السداد. وتكون الأسعار متغيرة في الغالب.
القرض الضخم (Jumbo) رهن عقاري أكبر من حد القرض المطابق لمقاطعته، فلا يمكن لـ Fannie Mae وFreddie Mac شراؤه. يحتفظ المُقرضون بالقروض الضخمة أو يبيعونها بشكل خاص، ما يعني أن كل مُقرض يضع معاييره الخاصة لدرجة الائتمان والدفعة المقدمة ونسبة الدين إلى الدخل والاحتياطيات النقدية.
نسبة القرض إلى القيمة (LTV) هي مبلغ الرهن العقاري مقسومًا على القيمة المقدّرة للمنزل أو سعر الشراء، أيهما أقل، معبّرًا عنها كنسبة مئوية. وتقيس مقدار ما يموّله المُقرض من العقار. تؤثر LTV في التسعير والتأمين على الرهن العقاري وحدود السحب النقدي والبرامج التي يمكن للمقترض استخدامها.
معرّف NMLS هو رقم التعريف الفريد الممنوح لشركة رهن عقاري أو فرع أو منشئ قروض فرد عبر نظام وسجل الترخيص الوطني متعدد الولايات (NMLS). ويبقى مع الشخص أو الشركة مدى الحياة، ويتيح للمستهلكين والجهات التنظيمية الاطلاع على حالة الترخيص والتسجيل عبر NMLS Consumer Access.
PITI اختصار للأصل والفائدة والضرائب والتأمين، وهي المكونات الأربعة لدفعة الرهن العقاري الشهرية المعتادة. يؤهّل المُقرضون المقترضين على أساس PITI، لا على الأصل والفائدة وحدهما، ويضيفون عادةً التأمين على الرهن العقاري ورسوم جمعية الملاك (HOA) حيثما انطبقت. وهي رقم السكن المستخدم في نسب الدين إلى الدخل.
التأمين الخاص على الرهن العقاري (PMI) تأمين يحمي المُقرض، لا المقترض، في الرهن العقاري التقليدي حين تكون الدفعة المقدمة أقل من 20% من القيمة. يُدفع عادةً شهريًا كجزء من دفعة الرهن العقاري، ويمكن إلغاؤه بمجرد تراكم ما يكفي من حقوق ملكية المنزل.
إعادة جدولة الرهن العقاري (recast) هي أن تعيد جهة الخدمة حساب الدفعة الشهرية بعد أن يدفع المقترض مبلغًا مقطوعًا كبيرًا من الأصل. ويبقى سعر الفائدة وتاريخ الاستحقاق كما هما؛ ويُعاد توزيع الرصيد الأقل ببساطة على المدة المتبقية، فتنخفض الدفعة المطلوبة. ولا تسمح بذلك كل القروض أو كل جهات الخدمة.
المادة 8 من RESPA هي الجزء من قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA) الذي يحظر تقديم أي شيء ذي قيمة أو قبوله مقابل إحالات أعمال خدمات التسوية في قروض الرهن العقاري المرتبطة فيدراليًا، ويمنع تقاسم الرسوم عن خدمات لم تُؤدَّ فعليًا. وهي السبب الرئيسي لضرورة هيكلة التسويق المشترك في الرهن العقاري بعناية.
سرعة الاستجابة للعميل المحتمل هي الوقت المنقضي بين إرسال مقترض محتمل استفساره وأول تواصل فعلي من مسؤول القروض. وفي إقراض الرهن العقاري، يكون المقترض الذي حسب أرقامه للتو في ذروة تفاعله خلال الدقائق التالية للإرسال، لذا تعني أوقات الاستجابة الأقصر عمومًا محادثات أكثر، شرط أن يحترم التواصل قواعد الموافقة.
العملاء المحتملون المُستحثّون (trigger leads) هم قوائم مستهلكين تُباع لمُقرضين آخرين بعد أن ترى إحدى وكالات الائتمان استعلامًا ائتمانيًا مرتبطًا بالرهن العقاري، ما يشير إلى أن الشخص يبحث عن قرض. ثم يتواصل المُقرضون المنافسون مع المقترض، غالبًا خلال ساعات. وقد وُقّع قانون فيدرالي في 2025 يقيّد طريقة بيع هذه القوائم.
موافقة TCPA هي الإذن الذي تحتاجه الشركة عمومًا بموجب قانون حماية مستهلكي الهاتف (TCPA) قبل إجراء بعض المكالمات أو الرسائل النصية التسويقية، خاصةً مع أنظمة الاتصال الآلي أو الأصوات المسجّلة مسبقًا أو الاصطناعية. وفي التسويق الهاتفي، يعني ذلك عادةً موافقة كتابية صريحة مسبقة، تُمنح بوضوح ولا تكون شرطًا لشراء أي شيء.
رسم الضمان لقروض USDA هو التكلفة التي يدفعها المقترض مقابل الضمان الفيدرالي على قرض منزل مضمون من برنامج التنمية الريفية التابع لوزارة الزراعة الأمريكية (USDA). ويأتي في جزأين: رسم مقدم يُدفع مرة واحدة ويُموَّل عادةً ضمن القرض، ورسم سنوي يُحصّل شهريًا. ويؤديان معًا الدور الذي يؤديه التأمين على الرهن العقاري في القروض الأخرى.
معاملات UTM وسوم تُضاف إلى نهاية عنوان URL، مثل utm_source وutm_medium وutm_campaign، تخبر أدوات التحليل والتقاط العملاء المحتملين من أين جاء الزائر. وتتيح لمسؤول القروض رؤية الإعلان أو البريد أو المنشور أو الشريك الذي أنتج كل عميل محتمل بدلًا من التخمين.
رسم التمويل لقروض VA رسم يُدفع مرة واحدة على معظم قروض المنازل المضمونة من وزارة شؤون المحاربين القدامى (VA)، ويساعد في تمويل البرنامج بدلًا من التأمين الشهري على الرهن العقاري. يعتمد حجمه على الدفعة المقدمة وعلى ما إذا كان المقترض قد استخدم مزايا قرض VA من قبل. يمكن تمويله ضمن القرض، ويُعفى منه كثير من المحاربين القدامى ذوي الإعاقات المرتبطة بالخدمة.
تصف العلامة البيضاء برنامجًا تقدّمه الشركة تحت علامتها التجارية الخاصة بدلًا من علامة المورّد. وفي مسار حاسبات الرهن العقاري، يعني ذلك إزالة إشارة المورّد، وتقديم الحاسبات من نطاق مسؤول القروض أو شركة الوساطة نفسه، وإرسال رسائل بريد إلكتروني وبوابات تحمل العلامة التجارية، فيرى المقترضون علامة واحدة متسقة طوال الوقت.
webhook العملاء المحتملين هو طلب HTTP تلقائي يرسل بيانات كل عميل محتمل جديد، عادةً بصيغة JSON، من النظام الذي التقطه إلى نظام آخر، مثل نظام CRM أو منصة أتمتة أو نقطة نهاية مخصصة. ويُطلق لحظة إرسال العميل المحتمل، فيبدأ سير عمل المتابعة دون أن ينسخ أحد البيانات يدويًا.
لا توجد حاسبة تطابق هذا الفلتر.
الأسئلة الشائعة · 6 أسئلة
عادةً لا، لأن التأهيل المسبق المعتاد يعتمد على ما تصرّح به وليس على سحب تقرير ائتماني. يُجري بعض المُقرضين استعلامًا ائتمانيًا مبدئيًا (soft inquiry) لا يؤثر في الدرجات. أما الاستعلام الكامل (hard inquiry) فيأتي عادةً لاحقًا، عند الموافقة المسبقة أو تقديم الطلب.
لا توجد مدة انتهاء ثابتة، لأنه مجرد تقدير. يبقى مفيدًا إلى أن يتغير دخلك أو ديونك أو مدخراتك أو أسعار السوق بما يكفي لتغيير الحسابات. وينبغي لمعظم المشترين الانتقال إلى الموافقة المسبقة قبل تقديم العروض.
على الدخل الشهري الإجمالي، قبل الضرائب ومساهمات التقاعد وأقساط التأمين الصحي. استخدام صافي الراتب يجعل النسبة تبدو أسوأ من تلك التي سيحسبها المُقرض.
عمومًا لا. تحتسب DTI الديون التي تظهر في التقرير الائتماني أو بأمر محكمة، إضافةً إلى دفعة السكن. وتُستبعد تكاليف المعيشة اليومية، ولهذا قد تبدو النسبة جيدة بينما تظل الميزانية ضيقة.
بأسرع ما يمكنك الاستجابة بشكل مفيد وضمن حدود الموافقة، والأفضل بالدقائق لا بالساعات. تتبّع وسيط وقت الاستجابة لديك واعمل على خفضه.
فقط إذا كانت لديك الموافقة المطلوبة لهذا النوع من الرسائل وكانت عمليتك تتبع قواعد TCPA وقوانين الولايات. وتحقق من صياغة الموافقة وسير العمل لديك مع فريق الامتثال أو المستشار القانوني.
PrequalFunnel
أعطه الأرقام التي جاء من أجلها، واحصل على العميل المحتمل ومعه تلك الأرقام.
مجانية للأبد على Originator. قم بالترقية عندما تريد webhooks وعلامتك التجارية الخاصة. تجربة مجانية لمدة 14 يومًا على الخطتين الشهرية والسنوية. ألغِ قبل انتهائها ولن تدفع شيئًا.
