التأهيل المسبق

يبدأ التأهيل المسبق بأرقام يصرّح بها المقترض: الدخل الشهري الإجمالي، ودفعات الديون الشهرية، والمدخرات المخصصة للدفعة المقدمة، ونطاق السعر الذي يفكر فيه. يمرّر مسؤول القروض هذه الأرقام عبر حدود نسبة السكن ونسبة الدين الإجمالية إلى الدخل مع سعر فائدة مفترض، ثم يحسب عكسيًا الحد الأقصى لمبلغ القرض وسعر المنزل.

مثال عملي. يصرّح مقترض بدخل إجمالي قدره $8,000 شهريًا و$500 دفعات للسيارة والبطاقات. باستخدام حد سكن نسبته 28%، فإن أقصى ما يمكن أن تبلغه دفعة المنزل هو $2,240. وباستخدام سقف للدين الإجمالي قدره 43%، يترك الحد المجمّع مجالًا لدفعة السكن طالما بقيت هي و$500 معًا تحت ذلك الخط. والنسبة التي تُقيّد أولًا هي التي تحدد السقف. اطرح من الدفعة المسموح بها ضريبة العقار والتأمين وأي تأمين على الرهن العقاري المقدّرة، فيكون الباقي هو ميزانية الأصل والفائدة التي تتحول إلى مبلغ قرض بسعر الفائدة المفترض.

ولأن المدخلات يصرّح بها المقترض نفسه، قد يخطئ التأهيل المسبق في أي من الاتجاهين. فالسجل الائتماني والدخل المُتحقق منه والاحتياطيات وبرنامج القرض كلها قد تغيّر النتيجة. تختلف صياغة المُقرضين، لكن خطاب التأهيل المسبق، إن صدر، ينص عمومًا على أنه ليس موافقة. قيمته الحقيقية في السرعة: خلال دقائق يعرف المقترض ما إذا كان السعر الذي يستهدفه واقعيًا، ويعرف مسؤول القروض ما الذي يجب التحقق منه بعد ذلك. وحاسبة التأهيل المسبق تُجري هذه الحسابات بالضبط.