- Hipoteca combinada (piggyback)
- Una compra financiada con dos préstamos que se cierran al mismo tiempo: una primera hipoteca calculada para quedar en el umbral sin PMI y una segunda hipoteca más pequeña que cubre el resto de la diferencia por encima del pago inicial. Esta calculadora compara ese par con un solo préstamo más grande con PMI, usando el mismo plazo para todos.
- PMI (seguro hipotecario privado)
- El seguro hipotecario privado protege al prestamista, no al prestatario, en un préstamo convencional con menos del 20% de pago inicial. Aquí es una tasa anual sobre el saldo del préstamo único, dividida entre 12 y sumada al pago. Según la Homeowners Protection Act de 1998, puede cancelarse a solicitud al 80% del valor original y termina automáticamente al 78%.
- Primera hipoteca
- El préstamo principal, que aquí se ingresa como porcentaje del precio de la vivienda. Fijarlo en 80% lo mantiene en el límite habitual sin PMI; lo que pida prestado por encima de eso se convierte en la segunda hipoteca. La tasa de la primera hipoteca también se usa en el escenario de préstamo único, para que la comparación aísle el efecto de dividir la deuda.
- Segunda hipoteca
- Un préstamo garantizado por la misma vivienda pero subordinado a la primera hipoteca, de modo que el prestamista cobra en segundo lugar tras una venta o ejecución hipotecaria. Ese riesgo adicional explica por qué su tasa suele ser más alta. En esta calculadora, su monto es el precio de la vivienda menos el pago inicial menos la primera hipoteca, y se amortiza en el mismo plazo.
- Pago inicial
- El efectivo que se paga sobre el precio de compra al cierre, ingresado aquí como porcentaje del precio. Todo lo que no cubre se financia, ya sea con un solo préstamo con PMI o con una primera y una segunda hipoteca. Un pago inicial mayor reduce la segunda hipoteca y, a partir del 20%, elimina el PMI del lado del préstamo único.
- Relación préstamo-valor (LTV)
- El saldo del préstamo dividido entre el valor de la vivienda, expresado en porcentaje. Un préstamo de $320,000 sobre una vivienda de $400,000 equivale a un LTV del 80%. Los prestamistas fijan el riesgo y exigen PMI con base en este dato. La estructura combinada mantiene el LTV de la primera hipoteca en el umbral, mientras que el LTV combinado de ambos préstamos es igual al del préstamo único.
- Capital e intereses
- La parte del pago hipotecario que liquida el préstamo y paga el interés del prestamista, sin incluir impuestos ni seguros. El pago combinado aquí es la suma del capital e intereses de ambos préstamos; el pago del préstamo único es capital e intereses más PMI. Ninguno incluye impuestos a la propiedad ni seguro de vivienda, que serían iguales en ambos casos.
- Tasa de interés
- El porcentaje anual que cobra el prestamista sobre el saldo pendiente, sin incluir cargos. Esta calculadora usa dos: uno para la primera hipoteca (también aplicado al préstamo único) y otro para la segunda. Como la tasa de la segunda hipoteca suele ser más alta, la combinación solo conviene cuando su interés adicional cuesta menos que el PMI que evita.
- Plazo del préstamo
- El número de años en que está programado pagar un préstamo. Un plazo más largo reduce el pago mensual pero aumenta el interés total. Aquí se aplica un mismo plazo a la primera hipoteca, a la segunda y al préstamo único; en la práctica, las segundas hipotecas suelen tener plazos más cortos o pagos globales, lo que cambiaría la comparación.
