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Etapa de obra · pago permanente

Calculadora de préstamo de construcción para prestamistas: intereses de la obra y pago al convertir

Suma el terreno y la construcción en un costo total del proyecto, resta el efectivo o el valor del terreno que aporta el prestatario y estima los intereses durante la obra y el pago de la hipoteca permanente. Al loan officer le muestra el monto del préstamo, el capital propio y si el cliente entiende los costos de la obra.

Quien calcula una construcción a la medida está a meses del cierre y ya está eligiendo a qué prestamista confiarle el expediente más largo y complejo de su año.

  • 7 datos
  • 6 resultados
  • Incluida en todos los planes
  • 6 idiomas
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Esta es la calculadora que usan sus visitantes. Ingrese números para verla funcionar.

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¿Qué quiere saber alguien antes de construir su casa?

Casi siempre dos cifras: cuánto le costará mantener el préstamo mientras se construye y cuánto pagará de hipoteca cuando se mude. Los constructores cotizan la obra; pocos explican el financiamiento.

Tome un terreno de $100,000, una obra de $400,000 y $100,000 de capital propio. El capital cubre primero el terreno, así que se financian $400,000. Al 8.5% durante 12 meses, con desembolsos parejos, los intereses de la obra rondan los $17,000, unos $1,417 al mes en promedio. Al convertir al 6.75% a 30 años, el pago queda cerca de $2,594. La preocupación silenciosa es pagar renta, o su hipoteca actual, al mismo tiempo que esos pagos de solo intereses, y qué pasa si la obra se retrasa.

¿Cómo usa un loan officer esta calculadora para ganar negocio con constructores?

Es una herramienta de relaciones tanto como de prospectos. Póngala en una página que pueda compartir con constructores y vendedores de terrenos, en una página de construcción nueva con ambas marcas o en una guía para quien ya tiene su lote. Los constructores valoran a un prestamista que explica los desembolsos y los costos de la obra, porque acorta su propio ciclo de venta. Mantenga cualquier acuerdo con constructores a valor justo de mercado y revise la comercialización conjunta con cumplimiento.

Estos prospectos tienen plazos largos pero mucha intención. Revise primero Pago inicial / capital propio: el terreno que ya es suyo cuenta aquí y muchas veces resuelve el tema del capital. Luego mire el período de construcción. Doce meses o más indican una obra a la medida; seis o menos pueden ser una casa de constructor con calendario más corto.

El prospecto llega al CRM integrado con todas sus cifras, así que puede preparar preguntas sobre el constructor, los planos, el margen para imprevistos y si necesita un producto de cierre único. Acompañe la página con la calculadora de cuánta casa puedo comprar para quien todavía no tiene presupuesto, y envíe estas solicitudes a un flujo de HighLevel con un seguimiento más largo.

Lo que llega a su CRM

Lo que los números le dicen del prestatario

  • Pago inicial / capital propioUna cifra alta suele indicar que el terreno ya está pagado. Eso simplifica el capital y hace el expediente mucho más viable; pregunte pronto si el lote está libre de deuda y cuándo lo compró.
  • Período de construcción (meses)Un período largo indica una obra a la medida, con más riesgo en los desembolsos y un cierre más lejano. Uno corto sugiere un constructor de producción. Ajuste el ritmo de seguimiento al calendario del cliente, no a su meta mensual.
  • Pago mensual promedio de solo intereses (obra)Compárelo con lo que paga hoy por vivienda. Si va a pagar ambas cosas a la vez, el flujo de efectivo y las reservas se vuelven la verdadera pregunta de calificación; plantéela antes de que firme con el constructor.
  • Costo total del proyectoMuestra la escala del proyecto y orienta sobre el programa: un total por encima del límite conforme apunta a financiamiento de construcción jumbo o de cartera, con otras exigencias de capital y reservas.
  • Tasa de construcción (%)Si escribió la misma tasa para la obra y para el préstamo permanente, probablemente nadie le ha cotizado aún. Es la oportunidad de explicar por qué la etapa de obra se cotiza distinto y por qué conviene elegir prestamista temprano.

Un primer mensaje que usa sus números

¿Qué debe incluir su primer mensaje a un prospecto de construcción?

Gracias por calcular los números de su obra. El financiamiento de construcción depende mucho del constructor, los planos y la situación del terreno, así que una llamada corta para entender su proyecto me ayudaría a explicarle las opciones. ¿Ya tiene constructor y una fecha estimada para empezar?

Explique que las condiciones de conversión, los desembolsos y los bloqueos de tasa varían según el programa; no presente como fija la tasa permanente de una casa que aún no existe.

Dónde esta calculadora rinde más

  1. 01

    Página con la marca del constructor y la suya

    El constructor envía prospectos a una página que explica el financiamiento y usted capta al comprador al inicio del proyecto.

  2. 02

    Guía para comprar terreno o lote

    Quien ya tiene su terreno es de los prospectos de construcción mejor calificados y busca justo este cálculo.

  3. 03

    Sección de construcción nueva de su sitio

    Quien compara construir con comprar necesita ver los costos de la obra, algo que una calculadora de pago normal no muestra.

Límites que conviene conocer

  • Supone desembolsos parejos, con cerca de la mitad del saldo pendiente en promedio; si los desembolsos se concentran al inicio, los intereses reales suben.
  • Los intereses de la obra se muestran aparte y no se suman al préstamo, aunque algunos programas sí los financian.
  • No incluye sobrecostos, permisos fuera del contrato del constructor ni costos de cierre, y todo proyecto necesita un margen para imprevistos.

Aviso de la calculadora: Estimates only. Construction interest assumes any financed land is outstanding from day one and build funds are drawn evenly (about half outstanding on average); your real draw schedule will differ. Confirm terms and conversion details with your lender.

Definiciones en la calculadora

Préstamo de construcción
Un préstamo a corto plazo que financia la construcción de una vivienda y se desembolsa por etapas a medida que avanza la obra, no en una sola suma. Durante la construcción, el prestatario suele pagar solo intereses sobre el monto desembolsado hasta ese momento. Esta calculadora estima ese interés de la etapa de obra por separado de la hipoteca permanente que le sigue.
Préstamo de construcción a permanente
Un solo préstamo que cubre la obra y luego se convierte en una hipoteca estándar cuando la vivienda está terminada, a menudo con un solo cierre. La tasa y el plazo permanentes que se ingresan aquí fijan el pago mensual después de la conversión. Las reglas de conversión, los bloqueos de tasa y las comisiones varían según el prestamista, así que conviene confirmar los detalles antes de iniciar la obra.
Calendario de desembolsos
El plan para liberar los fondos de construcción en partes, normalmente después de que una inspección confirma cada etapa. El interés se acumula solo sobre el dinero ya desembolsado. Esta calculadora supone que los fondos de obra se desembolsan de forma pareja, por lo que en promedio está pendiente cerca de la mitad, mientras que el terreno financiado está pendiente desde el primer día. Un calendario real dará un interés distinto.
Pago solo de intereses
Un pago que cubre el interés adeudado pero no abona nada al capital, por lo que el saldo no baja. Los préstamos de construcción suelen exigir pagos solo de intereses durante la obra. El pago mensual promedio solo de intereses que se muestra aquí es el interés estimado del periodo de construcción dividido entre el número de meses de la obra.
Costo total del proyecto
El costo del terreno más el costo de construcción. Es la cifra con la que se compara su pago inicial o capital propio y el punto de partida del monto del préstamo. No incluye el interés del periodo de construcción, los costos de cierre, los permisos fuera del contrato del constructor ni los sobrecostos, que pueden aumentar lo que el proyecto realmente requiere.
Pago inicial / capital propio
El efectivo o el valor de un terreno que ya posee y que aporta al proyecto. Esta calculadora lo aplica primero al terreno y luego a la construcción; el resto se financia. Los prestamistas fijan un capital mínimo para los préstamos de construcción, y un terreno que ya es suyo sin deuda a menudo puede contar para cubrirlo.
Monto del préstamo
El costo total del proyecto menos su pago inicial o capital propio. Es el saldo que genera intereses durante la construcción y que después se convierte en la hipoteca permanente. El interés del periodo de construcción se muestra por separado y, en esta calculadora, no se suma al préstamo, por lo que representa efectivo pagado durante la obra.
Tasa del préstamo permanente
La tasa de interés anual de la hipoteca que reemplaza al préstamo de construcción cuando la vivienda está terminada. Las tasas de construcción suelen ser más altas porque el prestamista financia una propiedad sin terminar. Junto con el plazo permanente y el monto del préstamo, esta tasa fija el pago mensual de capital e intereses a largo plazo y el interés total del préstamo permanente.
Amortización
El calendario por el cual cada pago del préstamo permanente se divide entre intereses y capital hasta que el saldo llega a cero. La amortización empieza solo después de la conversión; durante la obra no se abona capital. Los primeros pagos permanentes son principalmente interés, por eso el interés total del préstamo permanente puede acercarse o superar el monto prestado en un plazo largo.

Términos en esta página

Combina bien con

Affordability Calculator

El comprador escribe lo que gana y lo que debe; usted recibe un prospecto que ya conoce su precio tope y qué relación lo fijó.

Closing Cost Calculator

Una estimación de cierre en tres grupos que el comprador entiende y que le dice a usted cómo está comparando prestamistas.

Mortgage Calculator

La calculadora de pagos que el comprador ya busca, con el tipo de préstamo, los cargos del programa y la amortización en cada prospecto.

Preguntas frecuentes · 8 preguntas

Preguntas sobre esta calculadora

¿Cómo se calculan los intereses durante la construcción?

Solo se cobran intereses sobre el dinero ya desembolsado. La calculadora considera que el terreno financiado está pendiente desde el primer día y que los fondos de la obra se desembolsan de forma pareja, así que en promedio queda pendiente cerca de la mitad. Multiplica ese promedio por la tasa de construcción durante el período de obra. El calendario real de desembolsos del prestamista puede subir o bajar la cifra.

¿El terreno que ya tengo cuenta como pago inicial?

En muchos programas de construcción sí, y así lo trata esta calculadora. Escriba el valor del terreno como parte de Pago inicial / capital propio; la herramienta aplica el capital primero al terreno y luego a la obra. Cada prestamista tiene sus reglas sobre cómo se valora el terreno propio, cuánto tiempo debe haberlo tenido y qué documentos pide.

¿Por qué la tasa de construcción es más alta que la del préstamo permanente?

Porque el prestamista financia una propiedad que todavía no existe, y el riesgo es mayor hasta que la casa se termina y se convierte en una hipoteca normal. Además, los préstamos de construcción son de corto plazo y requieren más supervisión, con inspecciones antes de cada desembolso. Cuando la casa está lista, la tasa permanente que usted indique define el pago a largo plazo.

¿Qué es un préstamo de construcción a permanente?

Es un solo préstamo que financia la obra y luego se convierte en una hipoteca normal cuando la casa está terminada, muchas veces con un solo cierre. La calculadora simula ambas etapas: pagos de solo intereses durante la obra y un pago amortizado después de la conversión. Los bloqueos de tasa, los cargos de conversión y los requisitos varían, así que confirme cómo maneja cada programa el cambio.

¿Por qué un loan officer debería ofrecer una calculadora de construcción?

Porque quien construye elige prestamista temprano y se queda con él varios meses, y muchos constructores recomiendan a prestamistas que explican bien el financiamiento. Una calculadora que muestra los costos de la obra le da un motivo para estar en páginas de constructores y de venta de terrenos. Son menos prospectos que los de compra, pero más grandes y comprometidos.

¿Cuánto dura el seguimiento de un prospecto de construcción?

Más que el de una compra normal. Algunos todavía están eligiendo constructor o terminando los planos, y el cierre puede estar a varios meses. Responder rápido sigue siendo clave, pero planifique un seguimiento más largo con mensajes útiles ligados a sus etapas, como la aprobación de planos o la emisión de permisos, en lugar de enviarles tasas cada semana.

¿Los constructores pueden poner esta calculadora en su propio sitio?

La calculadora se instala con una línea de código en cualquier sitio, así que un constructor socio podría alojarla y los prospectos le llegarían a su cuenta. Antes de hacerlo, revise el acuerdo con cumplimiento, porque las relaciones de recomendación con constructores están sujetas a RESPA. Mantenga la comercialización conjunta a valor justo de mercado y asegúrese de que aparezcan su NMLS y las divulgaciones requeridas.

¿La calculadora verifica si el cliente califica para un préstamo de construcción?

No. Estima costos y pagos con lo que escribe el prestatario. No revisa crédito, ingresos, reservas, la trayectoria del constructor ni el avalúo, que son cosas que un prestamista de construcción sí analiza. Sirve para iniciar una precalificación, no es una aprobación, y las condiciones reales dependen del programa y de la evaluación completa. La aprobación del constructor, en particular, cambia según el prestamista, así que conviene tocar el tema pronto.

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