Tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV)

LTV là hình ảnh ngược của tiền trả trước. Nếu người mua trả trước 10%, LTV là 90%. Với giao dịch mua, bên cho vay thường dùng số thấp hơn giữa giá hợp đồng và giá trị thẩm định; với tái cấp vốn, họ dùng giá trị thẩm định.

Ví dụ tính toán. Một người mua trả giá $400,000 và trả trước $60,000, vay $340,000. LTV là $340,000 / $400,000 = 85%. Nếu giá trị thẩm định chỉ đạt $390,000, bên cho vay tính lại theo con số thấp hơn và LTV tăng lên khoảng 87.2%, điều này có thể làm thay đổi giá bảo hiểm thế chấp hoặc đòi hỏi thêm tiền mặt.

Với khoản vay thông thường (conventional), bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) thường áp dụng khi LTV trên 80%. Các khoản điều chỉnh giá thường tăng theo từng bậc khi LTV tăng. Tái cấp vốn có mức trần riêng, và trần tái cấp vốn rút tiền mặt thấp hơn trần tái cấp vốn đổi lãi suất và kỳ hạn. Khi có khoản vay thế chấp thứ hai, bên cho vay xem tỷ lệ khoản vay kết hợp trên giá trị (CLTV), tức cộng mọi khoản vay được bảo đảm bằng bất động sản.

LTV thay đổi theo thời gian khi dư nợ giảm và giá trị nhà biến động. Người vay khởi đầu ở 95% có thể xuống dưới 80% sau vài năm nhờ trả nợ và giá nhà tăng, mở ra các lựa chọn như hủy PMI hoặc tái cấp vốn. Công cụ tính khoản vay thế chấp hiển thị LTV bên cạnh khoản thanh toán.